Viviendas en nuda propiedad

A la hora de comprar una casa se plantean muchas posibilidades. Es una población que envejece cada vez más y con una esperanza de vida más longeva, la compra en nuda propiedad es una opción a tener en cuenta; tanto como inversión de futuro, como forma de generar ingresos en la jubilación a partir de la posesión de una vivienda.

Es necesario normalizar el uso durante la jubilación del ahorro acumulado a través una propiedad. Contra una cultura muy arraigada al concepto de herencia, esta forma de venta aporta otra idea sobre cómo disfrutar la última etapa de la vida. Unas edades a las que en la actualidad se llega con un estado de salud óptimo para disfrutar los recursos ganados durante toda la vida laboral.

La compra en nuda propiedad consiste en la propiedad de un bien sin tener el uso y disfrute del mismo. Normalmente, el uso se obtiene una vez el propietario original muere, pero hay diversos modos de contratos.

Esta alternativa es muy popular en diferentes países de Europa como Francia o Bélgica, pero no termina de calar en la sociedad española. Según el Instituto Nacional de Estadística, INE, en los últimos años se han cerrado alrededor de 1.000 operaciones de este tipo.

Cabe señalar que esta opción de venta solo es para propietarios mayores de 65 años, aunque es más común que se lleve a cabo a partir de los 75 y en su mayoría no tienen herederos en su testamento o buscan disfrutar de estos recursos económicos. Además, funciona mejor en grandes ciudades o núcleos urbanos que tienen un mercado inmobiliario saturado.

¿Qué es el pleno dominio?

El pleno dominio sobre un bien usufructuado es cuando la propiedad y el uso y disfrute se reúnen en una misma persona, lo que suele pasar en la mayoría de las compras.

Lo que se hace en este caso es que el propietario de una vivienda vende la nuda propiedad, pero se reserva el usufructo, lo que le da derecho a vivir en ella sin ser realmente suya. Así, la nuda propiedad es el derecho de una persona sobre un bien del que no tiene derecho a su uso y disfrute.

Precios mucho más bajos

La principal ventaja de comprar una nuda propiedad frente a otro tipo de compra son los precios. La venta de la nuda propiedad de la vivienda no se hace a precios de mercado, sino con un descuento considerable. Normalmente, la horquilla es bastante amplia y la rebaja puede rondar entre el 20% de descuento y el 60% en los mejores casos.

Esto normalmente depende de la ubicación y características de la vivienda. Además, otro factor importante es la edad del propietario que vende. Mientras más mayor es, menor es la rebaja, ya que se suele asociar al tiempo de espera para disfrutar de la casa.

Extinción del usufructo

• Muerte del usufructuario

Cuando fallece el usufructuario, el uso y disfrute del bien pasa al nudo propietario, que tiene el derecho pleno de la vivienda. Si el usufructo corresponde a varias personas, que es algo común en matrimonios mayores, el nudo propietario no recibe el pleno dominio hasta la muerte de todos los usufructuarios.

• Cumplimiento del plazo por el que se constituyó

En el caso de que el usufructuario fallezca antes del plazo estipulado, el uso también pasará al nudo propietario, a excepción de que exista un pacto contrario.

• Cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo

En ocasiones, en los contratos se estipulan cláusulas concretas como que el usufructo no se atribuye hasta que el nudo propietario esté casado, por ejemplo. A partir de ese momento tendrá plenos derechos.

Estos son los derechos y deberes

Además, el nudo propietario no puede alquilar la vivienda, pero sí vender la nuda propiedad a un tercero. Por su parte, el usufructuario puede alquilar la vivienda y obtener una renta y también vender el usufructo a un tercero.

El nudo propietario tiene derecho a realizar obras y reformas siempre que no se perjudique al usufructuario ni se disminuya el valor del usufructo. Por otra parte, debe hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias de la vivienda. A la vez, tiene que hacerse cargo de los impuestos y tributos correspondientes al inmueble, con la excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Pactar una forma de pago

Hay varias maneras de ejecutar la compra de una nuda propiedad y depende de los intereses que tengan el propietario original y el comprador.

• Un pago único

En este caso se abona el precio total de la propiedad a través de un solo pago una vez se efectúa la compra. De esta forma, una vez el propietario puede disfrutar de la vivienda, no tendrá que pagar nada de manera adicional.

• Renta vitalicia

El propietario original vende la nuda propiedad a cambio de recibir una renta vitalicia. Cuando se acabe el usufructo, el comprador tendrá pleno dominio sobre la vivienda sin tener que pagar ninguna cantidad adicional. En estos casos, lo más normal es añadir una cláusula en el contrato que aclare que ante un impago se recuperaría la posesión del bien.

• Renta temporal

Esta opción permite al vendedor mantener el derecho de usufructo por una renta durante un tiempo determinado. Si se cumple la fecha del fin del uso y disfrute antes de que finalicen los plazos de la renta, se puede pactar el derecho del vendedor o sus herederos a recibir las cantidades que falten.

En España este tipo de compra aún no está generalizado, aunque hay muchas empresas especializadas en este tipo de operaciones. Incluso en 2021 nació una franquicia inmobiliaria, Molet Mayores, enfocada a este sector, impulsada por el consultor Eduardo Molet.